Erstinstanzliches Urteil zu den Auswirkungen der Corona-Massnahmen auf Geschäftsmieten
In einem aktuellen Urteil hat sich zum ersten Mal ein Gericht zu den Auswirkungen der Corona-Massnahmen auf Geschäftsmieten geäussert (Urteil des Mietgerichts Zürich MJ210008_L vom 02.08.2021).
Die Mieterin einer Geschäftsliegenschaft stellte die Mietzinszahlungen für die Monate April und Mai 2020 ein. Für die Monate Juni 2020 bis Januar 2021 beglich sie jeweils einen Drittel des Bruttomietzinses.
Strittig war, ob bei Geschäftsräumen die Mieterin oder der Vermieter die Folgen von Nutzungsbeschränkungen trägt, welche sich aus behördlichen Anordnungen (in diesem Fall zur Corona-Bekämpfung) ergeben.
Das Mietgericht entschied, dass das Betriebsrisiko bei der Mieterin liegt. Ein Betriebsrisiko verwirklicht sich etwa dann, wenn wegen staatlicher Anordnungen ein Ladenlokal nicht mehr betrieben werden darf. Die Vermieterin hat nur zu gewährleisten, dass die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und unterhalten wird. Daher kommt eine Vertragskorrektur nach den Regeln über die Unmöglichkeit der Vertragserfüllung (Art. 119 OR) oder eine Mietzinsminderung aufgrund Sachmangels (Art. 259d OR) bei behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben nicht infrage. Für eine Überwälzung des Betriebsrisikos auf den Vermieter wäre eine konkrete vertragliche Vereinbarung nötig, welche in diesem Fall nicht vorlag.
Falls behördliche Massnahmen ein besonders gravierendes Missverhältnis zwischen den Vertragsparteien schaffen, käme eine gerichtliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht ("clausula rebus sic stantibus"). Die Anforderungen sind aber hoch, die Mieterin hat etwa spezifisch und in Zahlen darzulegen, wie sich die Massnahmen finanziell auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben, welche betrieblichen Gegenmassnahmen sie mit welchem Erfolg ergriffen hat, welche staatliche Hilfen sie in Anspruch genommen hat und warum sie auf mögliche Gegenmassnahmen verzichtet hat.
Im vom Mietgericht Zürich zu beurteilenden Fall konnte die Mieterin den Nachweis nicht erbringen, dass die Voraussetzungen für eine gerichtliche Vertragsanpassung erfüllt waren, insbesondere, weil sie ihre Geschäftsbücher nicht offen gelegt hat. Gemäss Mietgericht Zürich war folglich keine Mietzinsreduktion geschuldet. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.